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  • 보증금반환 지체로 인한 손해배상청구 범위
  • 2021-04-12526
이종명 변호사

보증금반환 지체로 인한 손해배상청구 범위


1. 보증금 반환 지체로 인하여 임차인이 이사 갈 집의 잔금을 치르지 못하여 계약금을 몰취당한 경우, 계약금 상당 손해배상 청구


임차인이 이사 나갈 곳을 마련하여 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 임대인이 보증금 반환을 지체하여 잔금을 치르지 못해 계약금을 몰취당한 경우, 이를 손해로써 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해(민법 제393조 제1항), 특별한 사정으로 인한 손해(동법 동조 제2항)에 한한다고 규정하고 있으므로, 임차인이 계약금을 몰취당한 것이 통상손해 또는 특별한 사정으로 인한 손해에 해당해야 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.


 

민법 제393조(손해배상의 범위)

① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

 


이에 대하여 법원은 ‘임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하고, 설령 통상 손해로 볼 수 없다고 한다고 하여도, 임대인은 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 새 임대차계약의 보증금을 낼 수 없게 되어 계약금을 몰취 당할 사정을 알고 있었으므로 민법 제393조 제2항(특별한 사정으로 인한 손해)에 따라 임대인에게 손해배상의무가 있다’며, 몰취 당한 계약금 전액을 임차인에게 배상하라고 판시하였습니다(서울서부지방법원 2007나6127).


서울서부지방법원 2007. 12. 20. 선고 2007나6127 손해배상

 

위 인정사실에 의하면 피고가 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체함으로써 원고가 D로부터 계약금 4,000,000원을 몰취당하는 손해를 입었는바, 위 손해는 피고의 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다 할 것이고, 설령 위 손해를 통상손해로 볼 수 없다고 하더라도 당시 피고로서는 피고가 원고에 대한 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체할 경우 원고가 이 사건 2차 임대차계약에 따른 임대차보증금을 지급하지 못하게 됨으로써 그 임대인에게 지급한 계약금을 몰취당할 것이라는 사정을 충분히 알고 있었다고 할 것이어서 민법 제393조 제2항에 따라 위와 같이 원고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 봄이 상당하다.

 


위 판결에 따라 계약금을 몰취당하는 임차인의 손해는 통상손해로 보아 손해배상을 청구할 수 있는 것으로 보입니다. 다만, 법원은 특별한 사정에 의한 손해로도 볼 수 있다고 덧붙였는바, 이를 위해서 임대차계약 종료 전 반드시 임대인에게 신규 임대차계약을 체결하여 잔금을 치러야 한다는 사정을 미리 고지하는 것이 좋겠습니다.


2. 지연 손해배상 청구


지연 손해에 대한 손해배상은 임대목적물을 임대인에게 인도하였을 때 청구할 수 있습니다. 임대목적물 인도의무와 보증금반환 의무는 동시이행인데, 임차인이 의무를 이행하였음에도 임대인이 이행하지 않았으므로 이행지체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다는 논리입니다.


가. 손해배상액 산정


(1) 민법 이율 적용

보증금채권은 금전채권에 해당하는바, 민법 제397조에 의거 당사자가 약정한 이율에 따르거나(법정 최고이자 연 24%이하), 약정한 이율이 없다면 법정이율인 연 5%(민법 제379조)에 따라 손해배상액을 산정하여야 합니다.


민법 제397조(금전채무불이행에 대한 특칙)

① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.

② 전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다.

 

민법 제379조(법정이율)

이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.

 


(2) 소촉법 이율 적용

소송을 제기할 경우, 소장부본송달일로부터 지급받는날까지 소송촉진에 관한 특례법이 정하는 법정 이자(연 12%)를 청구할 수 있습니다.


소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)

 

① 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다. 이하 같다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(소장) 또는 이에 준하는 서면(서면)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. 다만, 「민사소송법」 제251조에 규정된 소(소)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2010.5.17>

 


따라서 임대차보증금반환청구소송을 제기한 경우 임대목적물 인도일로부터 소장부본송달일까지는 민사법정이자 연 5%를(또는 달리 약정한 이율이 있다면 연 24% 한도내에서 약정이율), 소장부본송달일로부터 보증금을 지급받는날까지는 소촉법에서 정한 연 12%의 소촉법상 이자를 청구할 수 있습니다.


다만, 소송 진행 중 임대인이 보증금을 반환한 경우에는 소촉법상 이율의 적용은 배제됩니다(서울고등법원 2010. 5. 28. 선고 2009나95952 판결).


서울고등법원 2010. 5. 28. 선고 2009나95952 판결

 

따라서 이 사건에서와 같이 소송 중 금전채무가 임의로 이행되고 금전채무 불이행으로 인한 손해배상만 남은 경우에는 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율에 대하여 소촉법 제3조가 명시적으로 정한 바는 없고 위 규정의 문언에 충실히 논리적으로 해석하여 보면 소촉법 제3조에 따른 지연손해금율은 “금전채무”의 불이행으로 인한 손해배상액 산정에 관하여 그 “금전채무”의 이행을 명하는 판결을 선고할 때 적용하도록 되어 있으므로 이미 기발생한 지연손해금을 합산하여 소구한 경우가 아니라 “금전채무”의 이행을 구하면서 부대청구로서 구한 지연손해금에 대해서만 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우에는 적용이 없다고 보아야 한다. 이와 달리 소촉법 제3조의 취지를 확장하여 이 경우에도 소촉법 제3조가 적용됨을 전제로 같은 조 제2항에서 배제되지 아니하는 한 제1항에 의하여 소촉법상의 법정이율이 적용 내지 유추적용되는 것으로 해석하는 것은 소촉법 제3조의 입법취지에 채무자의 실손해를 배상하는 이율로서의 기능과 악의적인 채무자에 대한 벌칙의 기능( 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1876 판결 참조)이 모두 포함되어 있다는 점을 고려하더라도 지나친 확대해석이라고 하지 않을 수 없다(특히 소송 계속 중에 당초 소구한 “금전채무”의 전부가 임의이행된 경우라면 더욱더 그러하다).

-이상-


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